Das Grundstück

Meine Arbeitskollegen meinten "ein Grundstück zu finden, das ist doch leicht - nimm einfach einen Stock mit einer Flagge dran und steck den irgendwo rein - fertig".

Ganz so leicht ist es dann doch nicht.

Wo Grundstücke finden?

I. Bei den Gemeinden:
Es gibt einen Grund warum Städte und Gemeinden sich um Grundstücke kümmern - Sie sind massiv daran interessiert das Leute in Ihren Einflussbereich ziehen - das Produkt der Gemeinden ist Lebensraum und den müssen Sie vermarkten. Bezahlt werden die Gemeinden dann von den Einwohnern über direkte Beiträge (Zahlung für kommunale Leistungen wie Abwasser, Müll, etc), Steuern (Grundsteuer, Einkommensteuer [UL 15%], Abgetungssteuer [UL 12%], etc) und letztendlich den Finanzausgleich der sich nach der Einwohnerzahl richtet.

Dementsprechend bemühen sich die Gemeinden auch zu Unterstützen wenn jemand dahin ziehen will. Ich hatte bisher mit 3 Gemeinden zu tun und fühle mich gut beraten. Meistens findet man entsprechende Hinweise auf den Homepages der Gemeinden, ein Anruf ist aber auf jeden Fall erforderlich.

die Grundstückskosten wenn man ein noch nicht erschlossenes Grundstück kauft setzten sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis
a) Kosten für den Baugrund (pro m²)

Erschließungsaufwand
b) Kosten für die Kanalbauarbeiten (die Gesamtkosten für das Baugebiet umgelegt auf den einzelnen m²)
c) Kosten für den Straßenbau (...und Gehweg, und Parkplätze, Straßenbeleuchtung, etc) (die Gesamtkosten für das Baugebiet umgelegt auf den einzelnen m²)
d) Kosten für die Versorgung (Hauptleitungen für Wasser, Strom, Telefon/Internet, Gas, Fernwärme)

Nebenkosten
d) Vermessungskosten
e) Grunderwerbsteuer (unterscheidet sich von Bundesland zu Bundeland)
f) Notariatsgebühr (richtet sich nach Kaufpreis)
g) Sonstiges (Unterlagen, etc)

Hausanschlüsse
h) Strom
i) Wasser / Abwasser
j) Telefon/Internet
k) Gas / Fernwärme / Nahwärme

Das Verfahren ist normalerweise: Wer zuerst kommt mahlt zuerst. Teilweise kann man schon Jahre bevor man überhaupt ein Grundstück kaufen kann eine "Reservierung" darauf plazieren. Das kostet normalerweise nichts - und bedeutet einfach nur, das man ein Vorkaufsrecht hat, sprich wenn Jahre nachdem man die Reservierung getätigt hat und Freigabe zum Verkauf erfolgt ist jemand kommt und das Grunstück kaufen will werdet Ihr zuerst gefragt ob Ihr das Grundstück jetzt kauft - wenn nicht dann bekommt es eben derjenige auf der Reservierungsliste der unmittelbar den Kauf tätigen will und dazu auch in der Lage ist.

Allerdings eines ist nicht ganz unwichtig - "Erschlossen" heißt nicht das damit alles was zur Versorgung eines Gebäudes notwendig ist schon gemacht wurde. Es ist da notwendig nachzufragen was alles schon in der Erschließung mit drin war. In der Regel sollten der Erschließungsaufwand komplett sein, bei der Vermessung kommt es drauf an und der Rest (Hausanschlüsse) muss dann an die jeweilige Stelle bzw. das entsprechende Unternehmen (Wasserwerk, Stromversorger, Telekom) gezahlt werden. Einige Gemeinden warten auch einige Jahre bis Sie die Erschließungskosten in Rechnung stellen - einfach aus dem Grund da Sie nicht wissen wie hoch die Kosten sein werden oder nicht klar ist wie die Umlage aussehen muss.



II. Von Privat
Manchmal hat ein Wohlmeinender Großvater vor langer Zeit in einem vielversprechenden Baugebiet ein Grundstück gekauft - die Enkel sind aber irgendwann herangewachsen und fanden eine Großstadtwohnung einfach toller als das Leben in der Kleinstadt. Solche Grundstücke zu finden ist nicht immer ganz einfach. Wenn natürlich am Straßenrand ein großes Schild steht oder es eine Anzeige auf einer der vielen Seiten wie Immobilienscout, eBay Kleinanzeigen oder Immonet gibt ist das komfortabel. Das gibt es aber nicht immer - aber auch hier können die meisten Gemeinden helfen. Ich habe bei einer Gemeinde zum Beispiel ein Baulückenkataster mit entsprechenden Kontaktdaten der Besitzter bekommen. Das schöne ist, das solche Grundstücke meistens schon erschlossen sind (von kommunaler Seite, die Hausanschlüsse fehlen eher wenn vorher kein Gebäude darauf stand). Es kann auch helfen einfach mal durch das Wunschbaugebiet zu laufen und einfach zu fragen - ein freundlicher Hundebesitzter der jeden Tag seine Runden dreht weiß sicherlich wenn irgendwo ein Grundstück frei ist. Nicht zuletzt kann man über Google Maps verdächtig aussehende Flächen finden und beim Katasteramt nachfragen ob da gebaut werden könnte und wem das Grundstück gehört.


III. Über den Makler
Ich muss an der Stelle zugeben - ich bin kein großer Freund von Maklern. Wenn die Leistung daraus besteht ein Formular auf einer Immobilienseite auszufüllen dazu führt das 4-6% des Kaufpreises zusätzlich zu zahlen sind fehlt bei mir irgendwie das Verständnis für die Relation. Allerdings wenn jemanden den Aufwand scheut so nach einem Grundstück zu suchen und es einem das Geld wert ist - dann mag das gerechtfertigt sein. Einige Makler stellen auch nicht alle Grundstücke online oder nur auf Ihrer eigenen Homepage. Deswegen kann sich auch ein Blick auf die Homepage des Maklers lohnen.


ALLGEMEINES:
Irgendwie wird sich jemand schon was dabei denken wenn er ein Grundstück verkauft. Allerdings kann es nicht schaden sich über folgendes zu informieren:

- Wie ist der Untergrund und müssen ggf. vor dem Bau zusätzliche Maßnahmen getroffen werden. Gibt es ein Baugrundgutachten?
Als Grundstückskäufer tragt Ihr das Baugrundrisiko, sprich ob überhaupt gebaut werden kann ist erstmal euer Problem. Allerdings könnt ihr euch vom Verkäufer vor Vertragsabschluss schriftlich bestätigen lassen das unter Standardbedingungen (bzw. in geplanter Weise) gebaut werden kann und das keine Mehrkosten entstehen.

- Wie hoch ist die Rückstauebene? Grob gesagt handelt es sich dabei um die Frage ob es mal passieren kann das euch eine Überflutung ins Haus steht. Meistens steht die Höhe der Rückstauebene in der Ortsatztung. Steht dazu da nichts drin dann gilt nach DIN EN 12056-4 die Straßenoberkante an der Anschlusstelle.

- Liegt das Grundstück in irgendwelchen Risikogebieten? Zwar gibt es in Deutschland keine Vulkane aber sehr wohl Überschwemmungen und geologische Bewegungen.

- Wie hoch ist das Grundwasser? Insbesondere wenn Ihr einen Keller bauen wollt ist das wichtig. Das wissen meistens die Landesvermessungsämter. In Niedersachsen gibt es als Hilfestellung auch eine gute Karte vom Amt für Landesvermessung und Geodatenbasisinformation

- Wie darf/muss gebaut werden? Für die meistens Grundstücke gibt es Einschränkungen hinsichtlich des Gestallungsspielraumes (Bebauungsvorschrift). Meistens gibt es ein Baufenster (Platz an dem auf dem Grundstück gebaut werden darf), Einschränkungen hinsichtlich der Stockwerksanzahl, Maximale Traufhöhe oder Gebäudehöhe, Maximalfläche, Designfläche oder einen Zeitraum bis zu dem spätestens mit dem Bau angefangen werden muss. Das sind für einen Planer oder Architekten wichtige Informationen. Hier auf jeden Fall bei der Gemeinde nachfragen!

- Gibt es irgendwelche Plannungen die einen Einluss auf den Grundstückswert haben? In einer etwas weiter entfernten Gemeinde wurde gerade der Bau einer Schweinemast genehmigt - das hat den Wert der Häuser massiv beeinflusst. Abgesehen davon würde ich dort nicht wohnen wollen.


Bei uns schaut es ganz gut aus und wir haben ein paar Reservierungen gemacht.