Meine Arbeitskollegen meinten "ein Grundstück zu finden, das ist doch
leicht - nimm einfach einen Stock mit einer Flagge dran und steck den
irgendwo rein - fertig".
Ganz so leicht ist es dann doch nicht.
Wo Grundstücke finden?
I. Bei den Gemeinden:
Es gibt einen Grund warum Städte und
Gemeinden sich um Grundstücke kümmern - Sie sind massiv daran
interessiert das Leute in Ihren Einflussbereich ziehen - das Produkt der
Gemeinden ist Lebensraum und den müssen Sie vermarkten. Bezahlt werden
die Gemeinden dann von den Einwohnern über direkte Beiträge (Zahlung für
kommunale Leistungen wie Abwasser, Müll, etc), Steuern (Grundsteuer,
Einkommensteuer [UL 15%], Abgetungssteuer [UL 12%], etc) und
letztendlich den Finanzausgleich der sich nach der Einwohnerzahl
richtet.
Dementsprechend bemühen sich die Gemeinden
auch zu Unterstützen wenn jemand dahin ziehen will. Ich hatte bisher mit
3 Gemeinden zu tun und fühle mich gut beraten. Meistens findet man
entsprechende Hinweise auf den Homepages der Gemeinden, ein Anruf ist
aber auf jeden Fall erforderlich.
die Grundstückskosten wenn man ein noch nicht erschlossenes Grundstück kauft setzten sich wie folgt zusammen:
Kaufpreis
a) Kosten für den Baugrund (pro m²)
Erschließungsaufwand
b) Kosten für die Kanalbauarbeiten (die Gesamtkosten für das Baugebiet umgelegt auf den einzelnen m²)
c)
Kosten für den Straßenbau (...und Gehweg, und Parkplätze,
Straßenbeleuchtung, etc) (die Gesamtkosten für das Baugebiet umgelegt
auf den einzelnen m²)
d) Kosten für die Versorgung (Hauptleitungen für Wasser, Strom, Telefon/Internet, Gas, Fernwärme)
Nebenkosten
d) Vermessungskosten
e) Grunderwerbsteuer (unterscheidet sich von Bundesland zu Bundeland)
f) Notariatsgebühr (richtet sich nach Kaufpreis)
g) Sonstiges (Unterlagen, etc)
Hausanschlüsse
h) Strom
i) Wasser / Abwasser
j) Telefon/Internet
k) Gas / Fernwärme / Nahwärme
Das
Verfahren ist normalerweise: Wer zuerst kommt mahlt zuerst. Teilweise
kann man schon Jahre bevor man überhaupt ein Grundstück kaufen kann eine
"Reservierung" darauf plazieren. Das kostet normalerweise nichts - und
bedeutet einfach nur, das man ein Vorkaufsrecht hat, sprich wenn Jahre
nachdem man die Reservierung getätigt hat und Freigabe zum Verkauf
erfolgt ist jemand kommt und das Grunstück kaufen will werdet Ihr zuerst
gefragt ob Ihr das Grundstück jetzt kauft - wenn nicht dann bekommt es
eben derjenige auf der Reservierungsliste der unmittelbar den Kauf
tätigen will und dazu auch in der Lage ist.
Allerdings
eines ist nicht ganz unwichtig - "Erschlossen" heißt nicht das damit
alles was zur Versorgung eines Gebäudes notwendig ist schon gemacht
wurde. Es ist da notwendig nachzufragen was alles schon in der
Erschließung mit drin war. In der Regel sollten der Erschließungsaufwand
komplett sein, bei der Vermessung kommt es drauf an und der Rest
(Hausanschlüsse) muss dann an die jeweilige Stelle bzw. das
entsprechende Unternehmen (Wasserwerk, Stromversorger, Telekom) gezahlt
werden. Einige Gemeinden warten auch einige Jahre bis Sie die
Erschließungskosten in Rechnung stellen - einfach aus dem Grund da Sie
nicht wissen wie hoch die Kosten sein werden oder nicht klar ist wie die
Umlage aussehen muss.
II. Von Privat
Manchmal
hat ein Wohlmeinender Großvater vor langer Zeit in einem
vielversprechenden Baugebiet ein Grundstück gekauft - die Enkel sind
aber irgendwann herangewachsen und fanden eine Großstadtwohnung einfach
toller als das Leben in der Kleinstadt. Solche Grundstücke zu finden ist
nicht immer ganz einfach. Wenn natürlich am Straßenrand ein großes
Schild steht oder es eine Anzeige auf einer der vielen Seiten wie
Immobilienscout, eBay Kleinanzeigen oder Immonet gibt ist das
komfortabel. Das gibt es aber nicht immer - aber auch hier können die
meisten Gemeinden helfen. Ich habe bei einer Gemeinde zum Beispiel ein
Baulückenkataster mit entsprechenden Kontaktdaten der Besitzter
bekommen. Das schöne ist, das solche Grundstücke meistens schon
erschlossen sind (von kommunaler Seite, die Hausanschlüsse fehlen eher
wenn vorher kein Gebäude darauf stand). Es kann auch helfen einfach mal
durch das Wunschbaugebiet zu laufen und einfach zu fragen - ein
freundlicher Hundebesitzter der jeden Tag seine Runden dreht weiß
sicherlich wenn irgendwo ein Grundstück frei ist. Nicht zuletzt kann man
über Google Maps verdächtig aussehende Flächen finden und beim
Katasteramt nachfragen ob da gebaut werden könnte und wem das Grundstück
gehört.
III. Über den Makler
Ich
muss an der Stelle zugeben - ich bin kein großer Freund von Maklern.
Wenn die Leistung daraus besteht ein Formular auf einer Immobilienseite
auszufüllen dazu führt das 4-6% des Kaufpreises zusätzlich zu zahlen
sind fehlt bei mir irgendwie das Verständnis für die Relation.
Allerdings wenn jemanden den Aufwand scheut so nach einem Grundstück zu
suchen und es einem das Geld wert ist - dann mag das gerechtfertigt
sein. Einige Makler stellen auch nicht alle Grundstücke online oder nur
auf Ihrer eigenen Homepage. Deswegen kann sich auch ein Blick auf die
Homepage des Maklers lohnen.
ALLGEMEINES:
Irgendwie wird sich jemand schon was dabei
denken wenn er ein Grundstück verkauft. Allerdings kann es nicht schaden
sich über folgendes zu informieren:
- Wie ist der Untergrund und müssen ggf. vor dem Bau zusätzliche Maßnahmen getroffen werden. Gibt es ein Baugrundgutachten?
Als
Grundstückskäufer tragt Ihr das Baugrundrisiko, sprich ob überhaupt
gebaut werden kann ist erstmal euer Problem. Allerdings könnt ihr euch
vom Verkäufer vor Vertragsabschluss schriftlich bestätigen lassen das
unter Standardbedingungen (bzw. in geplanter Weise) gebaut werden kann
und das keine Mehrkosten entstehen.
- Wie hoch ist die
Rückstauebene? Grob gesagt handelt es sich dabei um die Frage ob es mal
passieren kann das euch eine Überflutung ins Haus steht. Meistens steht
die Höhe der Rückstauebene in der Ortsatztung. Steht dazu da nichts drin
dann gilt nach DIN EN 12056-4 die Straßenoberkante an der
Anschlusstelle.
- Liegt das Grundstück in irgendwelchen
Risikogebieten? Zwar gibt es in Deutschland keine Vulkane aber sehr
wohl Überschwemmungen und geologische Bewegungen.
-
Wie hoch ist das Grundwasser? Insbesondere wenn Ihr einen Keller bauen
wollt ist das wichtig. Das wissen meistens die Landesvermessungsämter.
In Niedersachsen gibt es als Hilfestellung auch eine gute Karte vom Amt für Landesvermessung und Geodatenbasisinformation
-
Wie darf/muss gebaut werden? Für die meistens Grundstücke gibt es
Einschränkungen hinsichtlich des Gestallungsspielraumes
(Bebauungsvorschrift). Meistens gibt es ein Baufenster (Platz an dem auf
dem Grundstück gebaut werden darf), Einschränkungen hinsichtlich der
Stockwerksanzahl, Maximale Traufhöhe oder Gebäudehöhe, Maximalfläche,
Designfläche oder einen Zeitraum bis zu dem spätestens mit dem Bau
angefangen werden muss. Das sind für einen Planer oder Architekten
wichtige Informationen. Hier auf jeden Fall bei der Gemeinde nachfragen!
-
Gibt es irgendwelche Plannungen die einen Einluss auf den
Grundstückswert haben? In einer etwas weiter entfernten Gemeinde wurde
gerade der Bau einer Schweinemast genehmigt - das hat den Wert der
Häuser massiv beeinflusst. Abgesehen davon würde ich dort nicht wohnen
wollen.
Bei uns schaut es ganz gut aus und wir haben ein paar Reservierungen gemacht.
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