Grundstückslage

Nehmen wir mal an Ihr hättet die freie Wahl - ihr könntet jedes Grundstück haben das ihr wolltet. Wie sollte das dann aussehen? Ich habe mir schon einige Grundstücke angesehen und obwohl einige wirklich nett waren gibt es oftmals Gründe die dann zu einem "Ne, lieber doch nicht führen".

Hier einige der Überlegungen die ich beim Thema Grundstückswahl berücksichtige:

a) Verkehrsanbindung:
Es ist zwar nicht nett direkt neben einer Bahntrasse zu wohnen, es kann aber auch äußerst nervig sein 40 Km vom nächsten Bahnhof entfernt zu wohnen. Die Hauptzielgruppe die sich mit dem Nestbau beschäftigt sind junge Familien. Sprich irgendwann gibt es Kinder. Und die Kinder wollen auch Mobil sein. Gut, es gibt Fahrräder. Da ist es doch ganz praktisch wenn es in der Nähe eine Bushaltestelle mit regelmäßigem Verkehr (die Haltestelle ohne Busse bringt nicht, in der nähe von dort wo ich momentan wohne gibt es zwar eine, da fährt aber nur einmal am Tag ein Bus) oder einen Bahnhof geben. Zumindest in einer Entfernung als das man es dem Spross zumuten kann sich auf das Fahrrad zu schwingen und selbst hin zu fahren. Ansonsten hat man sich mit der Standortwahl gleichzeitig eine Taxiverpflichtung eingekauft. Dran denken, irgendwann kommt das Teenageralter und da sind die lieben Kleinen zugänglich wie ein Kaktus bei solchen Diskussionen.

b) Schulen:
Bildung für Alle! Ja, so soll es sein - wenn das aber bedeutet das die Kinder jeden Tag 100 Km mit dem Bus zurücklegen müssen dann fällt die Entscheidung nicht mehr ganz so leicht. Also wäre es doch nett wenn die Auswahl an Bildungsinstituten in der Nähe zumindest mal die 3 Grundlegenden Schularten enthält. Mehr als 30 Minuten Schulweg halte ich für problematisch. Abgesehen davon, das ab einer gewissen Distanz Ihr als Taxiservice wieder eingebunden seid wenn aus irgendwelchen Gründen der Bus oder die Bahn verpasst wurde.

c) Einkaufsmöglichkeiten
Discounter gibt es an fast jeder Ecke, aber wenn es dann eine größere Auswahl sein soll oder auch mal frischer Fisch dann muss man sich schon überlegen wo man das bekommt. Ich bekomme hier auf dem Dorf zwar die Eier und Kartoffeln frisch vom Bauern, beim Zitronengras wird es aber eng. Sollte ich gar auf die Idee kommen besondere Gewürze wie Rauchsalz zu benötigen ist eine Reise in die Großstadt angesagt. Das muss kein Kill - Kriterium sein, Ihr solltet nur dran denken wenn Ihr bisher eine Shopping - Mall mit Feinkosthändler um die Ecke gehabt hat. In der Stadt müßt ihr wahrscheinlich länger nach einem Spanferkel suchen als ich hier auf dem Dorf.

d) Gerüche
Ich habe 5 Jahre in Donaueschingen gelebt - und 2 mal die Woche hat die ganze Stadt nach Biersud gerochen da die Fürstenbergbrauerei fleißig am Produzieren war. Das ist jetzt noch nicht so schlimm - aber eine Schweinezucht, eine Zuckerfabrik, eine Kläranlage oder eine Schwefelfabrik sind es. Zwar sind solche Grundstücke sehr günstig, aber das lohnt sich einfach nicht.

e) Lärm
Man geht zu einem Besichtigungstermin, alles ist toll, die Vöglein zwitschern, der Wind streicht durchs Grass und gelegentlich hört man mal in 1 Km Entfernung ein Auto vorbei fahren. In der ersten Nacht im eignen Werdet ihr auf einmal aus dem Bett gebombt und hört furchtbare Explosionen. Am nächsten Tag findet ihr raus das der örtliche Rüstungskonzern in der Nähe seine Versuche macht - aber eben nur am Wochentag, da aber schon ab 7 Uhr. Oder der Supermarkt der Rückwärtig liegt ab 5 Uhr Morgens von LKW beliefert wird und Palettenweise scheppernd das Leergut auflädt. Es kann auch sein das die Strasse die am Wochenende so friedlich da lag im Pendlerverkehr ein Aufkommen entwickelt das man sonst eher in Asiatischen Großstädten einordnen würde. Eine nahe Kneipe kann auch dafür Sorgen das am Wochenende bis in die Früh lärm herrscht. Grob gesagt lohnt es sich mal die Nachbarn zu fragen.

f) Ausrichtung
Entweder man mag am Abend Sonne oder Schatten haben wenn man auf der Terrasse sitzt und sein Bier trinkt. Oder man will die Strasse beobachten oder seine Ruhe haben. Das hängt letztendlich von der Ausrichtung des Grundstücks an sich ab.





Das hat aber auch noch andere Einflussfaktoren - wer viele Fenster gen Süden hat braucht im Winter weniger heizen (sofern die Sonne scheint). Dafür heizt sich das Haus auch im Sommer ganz schön auf, also wäre irgend ein Sonnenschutz (Rolläden - oder eben beim Naturstammhaus Fensterläden) angebracht. Dazu kommt noch ein weiterer Effekt - die Sonne steht im Winter tiefer als im Sommer. Das bedeutet dass man über den Dachvorsprung das zumindest an einigen Stellen so hinbekommen kann das die Sonne im Winter durch das Fenster scheint, im Sommer aber nicht (dazu irgendwann später mehr).
Wichtig ist hier eher das wenn Ihr euch Grundstücke aussucht und gedanklich schon mit einem kühlen Blonden auf der Terrasse sitzt damit beachten solltet dass wenn der Südteil & Westteil eures Grundstückes an eine Strasse grenzt höchstwahrscheilich statt eurem Garten den Verkehr beobachten könnt - oder eben im Schatten des eigenen Domilzil hockt.

g) Hanglagen und Feldboden
So schön erhöhte Positionen sind, so teuer ist das bauen darauf. Einerseits kann es sein das der Keller oder die Bodenplatte gegen "abrutschen" gesichert werden muss (Pfahlgründung) andererseits müsst ihr auch schauen das euch "von oben" nicht irgendwas auf oder über euer Häuschen rutscht.

h) Wetter
Es dürfte sich jedem logisch erschließen das im groben und ganzen der Entschluss in einer bestimmten Gegend zu bauen auch mit dem dort üblichen Wetter einhergeht. Dagegen kann man wohl nichts machen. Es gibt aber ab und zu lokale Wetterphänomene die man durchaus berücksichtigen kann. Zum einen gibt es fast überall eine Wetterseite, wo die liegt wissen meinstens die lokalen Bewohner oder man kann das einfach auch selber beobachten. Das ist auch wichtig um das Haus gegen die Einflüsse der Natur zu schützen, auf der Wetterseite muss man vielleicht öfter streichen oder Teile austauschen.

Wenn Ihr versucht alles zu berücksichten werdet ihr eines fest stellen - entweder ihr habt sehr viel Geld oder Ihr müsst an der einen oder anderen Stelle Kompromisse machen.

Das Grundstück

Meine Arbeitskollegen meinten "ein Grundstück zu finden, das ist doch leicht - nimm einfach einen Stock mit einer Flagge dran und steck den irgendwo rein - fertig".

Ganz so leicht ist es dann doch nicht.

Wo Grundstücke finden?

I. Bei den Gemeinden:
Es gibt einen Grund warum Städte und Gemeinden sich um Grundstücke kümmern - Sie sind massiv daran interessiert das Leute in Ihren Einflussbereich ziehen - das Produkt der Gemeinden ist Lebensraum und den müssen Sie vermarkten. Bezahlt werden die Gemeinden dann von den Einwohnern über direkte Beiträge (Zahlung für kommunale Leistungen wie Abwasser, Müll, etc), Steuern (Grundsteuer, Einkommensteuer [UL 15%], Abgetungssteuer [UL 12%], etc) und letztendlich den Finanzausgleich der sich nach der Einwohnerzahl richtet.

Dementsprechend bemühen sich die Gemeinden auch zu Unterstützen wenn jemand dahin ziehen will. Ich hatte bisher mit 3 Gemeinden zu tun und fühle mich gut beraten. Meistens findet man entsprechende Hinweise auf den Homepages der Gemeinden, ein Anruf ist aber auf jeden Fall erforderlich.

die Grundstückskosten wenn man ein noch nicht erschlossenes Grundstück kauft setzten sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis
a) Kosten für den Baugrund (pro m²)

Erschließungsaufwand
b) Kosten für die Kanalbauarbeiten (die Gesamtkosten für das Baugebiet umgelegt auf den einzelnen m²)
c) Kosten für den Straßenbau (...und Gehweg, und Parkplätze, Straßenbeleuchtung, etc) (die Gesamtkosten für das Baugebiet umgelegt auf den einzelnen m²)
d) Kosten für die Versorgung (Hauptleitungen für Wasser, Strom, Telefon/Internet, Gas, Fernwärme)

Nebenkosten
d) Vermessungskosten
e) Grunderwerbsteuer (unterscheidet sich von Bundesland zu Bundeland)
f) Notariatsgebühr (richtet sich nach Kaufpreis)
g) Sonstiges (Unterlagen, etc)

Hausanschlüsse
h) Strom
i) Wasser / Abwasser
j) Telefon/Internet
k) Gas / Fernwärme / Nahwärme

Das Verfahren ist normalerweise: Wer zuerst kommt mahlt zuerst. Teilweise kann man schon Jahre bevor man überhaupt ein Grundstück kaufen kann eine "Reservierung" darauf plazieren. Das kostet normalerweise nichts - und bedeutet einfach nur, das man ein Vorkaufsrecht hat, sprich wenn Jahre nachdem man die Reservierung getätigt hat und Freigabe zum Verkauf erfolgt ist jemand kommt und das Grunstück kaufen will werdet Ihr zuerst gefragt ob Ihr das Grundstück jetzt kauft - wenn nicht dann bekommt es eben derjenige auf der Reservierungsliste der unmittelbar den Kauf tätigen will und dazu auch in der Lage ist.

Allerdings eines ist nicht ganz unwichtig - "Erschlossen" heißt nicht das damit alles was zur Versorgung eines Gebäudes notwendig ist schon gemacht wurde. Es ist da notwendig nachzufragen was alles schon in der Erschließung mit drin war. In der Regel sollten der Erschließungsaufwand komplett sein, bei der Vermessung kommt es drauf an und der Rest (Hausanschlüsse) muss dann an die jeweilige Stelle bzw. das entsprechende Unternehmen (Wasserwerk, Stromversorger, Telekom) gezahlt werden. Einige Gemeinden warten auch einige Jahre bis Sie die Erschließungskosten in Rechnung stellen - einfach aus dem Grund da Sie nicht wissen wie hoch die Kosten sein werden oder nicht klar ist wie die Umlage aussehen muss.



II. Von Privat
Manchmal hat ein Wohlmeinender Großvater vor langer Zeit in einem vielversprechenden Baugebiet ein Grundstück gekauft - die Enkel sind aber irgendwann herangewachsen und fanden eine Großstadtwohnung einfach toller als das Leben in der Kleinstadt. Solche Grundstücke zu finden ist nicht immer ganz einfach. Wenn natürlich am Straßenrand ein großes Schild steht oder es eine Anzeige auf einer der vielen Seiten wie Immobilienscout, eBay Kleinanzeigen oder Immonet gibt ist das komfortabel. Das gibt es aber nicht immer - aber auch hier können die meisten Gemeinden helfen. Ich habe bei einer Gemeinde zum Beispiel ein Baulückenkataster mit entsprechenden Kontaktdaten der Besitzter bekommen. Das schöne ist, das solche Grundstücke meistens schon erschlossen sind (von kommunaler Seite, die Hausanschlüsse fehlen eher wenn vorher kein Gebäude darauf stand). Es kann auch helfen einfach mal durch das Wunschbaugebiet zu laufen und einfach zu fragen - ein freundlicher Hundebesitzter der jeden Tag seine Runden dreht weiß sicherlich wenn irgendwo ein Grundstück frei ist. Nicht zuletzt kann man über Google Maps verdächtig aussehende Flächen finden und beim Katasteramt nachfragen ob da gebaut werden könnte und wem das Grundstück gehört.


III. Über den Makler
Ich muss an der Stelle zugeben - ich bin kein großer Freund von Maklern. Wenn die Leistung daraus besteht ein Formular auf einer Immobilienseite auszufüllen dazu führt das 4-6% des Kaufpreises zusätzlich zu zahlen sind fehlt bei mir irgendwie das Verständnis für die Relation. Allerdings wenn jemanden den Aufwand scheut so nach einem Grundstück zu suchen und es einem das Geld wert ist - dann mag das gerechtfertigt sein. Einige Makler stellen auch nicht alle Grundstücke online oder nur auf Ihrer eigenen Homepage. Deswegen kann sich auch ein Blick auf die Homepage des Maklers lohnen.


ALLGEMEINES:
Irgendwie wird sich jemand schon was dabei denken wenn er ein Grundstück verkauft. Allerdings kann es nicht schaden sich über folgendes zu informieren:

- Wie ist der Untergrund und müssen ggf. vor dem Bau zusätzliche Maßnahmen getroffen werden. Gibt es ein Baugrundgutachten?
Als Grundstückskäufer tragt Ihr das Baugrundrisiko, sprich ob überhaupt gebaut werden kann ist erstmal euer Problem. Allerdings könnt ihr euch vom Verkäufer vor Vertragsabschluss schriftlich bestätigen lassen das unter Standardbedingungen (bzw. in geplanter Weise) gebaut werden kann und das keine Mehrkosten entstehen.

- Wie hoch ist die Rückstauebene? Grob gesagt handelt es sich dabei um die Frage ob es mal passieren kann das euch eine Überflutung ins Haus steht. Meistens steht die Höhe der Rückstauebene in der Ortsatztung. Steht dazu da nichts drin dann gilt nach DIN EN 12056-4 die Straßenoberkante an der Anschlusstelle.

- Liegt das Grundstück in irgendwelchen Risikogebieten? Zwar gibt es in Deutschland keine Vulkane aber sehr wohl Überschwemmungen und geologische Bewegungen.

- Wie hoch ist das Grundwasser? Insbesondere wenn Ihr einen Keller bauen wollt ist das wichtig. Das wissen meistens die Landesvermessungsämter. In Niedersachsen gibt es als Hilfestellung auch eine gute Karte vom Amt für Landesvermessung und Geodatenbasisinformation

- Wie darf/muss gebaut werden? Für die meistens Grundstücke gibt es Einschränkungen hinsichtlich des Gestallungsspielraumes (Bebauungsvorschrift). Meistens gibt es ein Baufenster (Platz an dem auf dem Grundstück gebaut werden darf), Einschränkungen hinsichtlich der Stockwerksanzahl, Maximale Traufhöhe oder Gebäudehöhe, Maximalfläche, Designfläche oder einen Zeitraum bis zu dem spätestens mit dem Bau angefangen werden muss. Das sind für einen Planer oder Architekten wichtige Informationen. Hier auf jeden Fall bei der Gemeinde nachfragen!

- Gibt es irgendwelche Plannungen die einen Einluss auf den Grundstückswert haben? In einer etwas weiter entfernten Gemeinde wurde gerade der Bau einer Schweinemast genehmigt - das hat den Wert der Häuser massiv beeinflusst. Abgesehen davon würde ich dort nicht wohnen wollen.


Bei uns schaut es ganz gut aus und wir haben ein paar Reservierungen gemacht.